광명시 하안동 빌딩 투자 분석 (독산역 생활권 상업지역 근린생활시설)

콘텐츠 개요

1️⃣ 기본 개요 주소: 경기 광명시 하안동 인근역: 독산역(1호선) 도보 약 12분 대지면적: 341㎡ (103.2평) 연면적: 1,678㎡ (507.7평) 용도지역: 일반상업지역 건물 현황 지하1층 / 지상6층 준공: 1991년 승강기 없음 주차 없음 도로 전면도로 12m 후면도로 6m 2️⃣ 가격 및 수익 구조 매매 조건 매매가: 50억 토지 평당가: 약 4,845만원 토지 기준 50억 ÷ 103평 → 평당 약 4,850만원 임대 현황 보증금: 2억9,100만원 월 임대료: 2,085만원 관리비 수입: 338만원 총 월수입 → 약 2,423만원 관리비 지출 → 270만원 실질 월수익 → 약 2,153만원 NOI 기준 연 NOI 2,153만원 × 12 → 약 2억 5,836만원 Cap rate 2.58억 ÷ 50억 → 약 5.1~5.3% 3️⃣ 입지 평가 생활권 독산역 상권 영향권 광명 하안동 중심 상권 아파트 밀집지역 주요 배후 하안주공 아파트단지 광명 대형 주거벨트 금천구 생활권 연결 즉 👉 주거 밀집형 근린상권 4️⃣ 건물 구성 (추정 업종) 현재 업종 체육도장 학원 교습소 일반음식점 사무소 소매점 청소년게임장 특징 👉 지역 밀착형 상가 대형 프랜차이즈보다 학원 / 체육시설 / 음식점 중심 상권 5️⃣ 투자 장점 ① 일반상업지역 용적률 여유 현재 418% 사용 상업지역 기준 보통 600~800% 가능