송파구 삼전동 7-9번지 상가건물 투자분석 리포트

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📋 매물 개요 🏢 기본 정보 위치: 서울특별시 송파구 삼전동 7-9번지 (백제고분로 인근) 매매가: 250억원 (가격 협의 가능) 토지면적: 590.30㎡ (178.57평) 연면적: 1,109.80㎡ (335.71평) 건물규모: 지하1층~지상3층 (총 4개층) 준공: 1984년 6월 (노후도 40년 11개월) 용도지역: 준주거지역 🎯 핵심 투자 포인트 ✅ 강력한 입지적 우위 9호선 삼전역 2번 출구 앞 - 초역세권 입지 백제고분로 35M 대로변 - 최고 가시성 확보 횡단보도 앞 - 유동인구 집중 지점 ✅ 개발 호재 재개발/재건축 추천 부지로 광고 명도 협의 가능 - 포괄양도시 매각가격 추가 협의 삼전동 모아타운 사업 진행 중 📊 투자수익률 분석 1. 현재 임대수익률 추정 가정 조건 매매가: 250억원 연면적: 1,109.80㎡ (335.71평) 평당 임대료: 월 15만원 (역세권 상가 기준) 수익률 계산 월 임대료 = 335.71평 × 15만원 = 5,035만원 연간 임대료 = 5,035만원 × 12개월 = 6억 420만원 현재 수익률 = 6억 420만원 ÷ 250억원 = 2.42% 2. 적정가격 분석 수익형 부동산의 적정 임대수익률은 3~3.5%라고 할 때, 현재 추정 수익률 2.42%는 다소 낮은 수준입니다. 적정가격 역산 적정 수익률 3.2% 기준 적정 매매가 = 6억 420만원 ÷ 3.2% = 188억원 현재 호가 대비