[투자 분석 보고서] 서울시 강남구 청담동 9-12 빌딩 매입 및 밸류업 전략

콘텐츠 요약

1. 개요 및 토지·건물 제원 본 매물은 청담동 삼성로 인근의 제3종일반주거지역에 위치한 토지 70.3평 규모의 중소형 빌딩입니다. 1992년 전후 준공되어 노후도가 34년을 초과한 만큼, 현 상태 유지보다는 대수선(리모델링) 또는 신축을 전제로 한 부지 매입 관점으로 접근해야 하는 물건입니다. 토지 및 건물 기본 정보 매매가: 140억 원 소재지: 서울특별시 강남구 청담동 9-12 용도지역: 제3종일반주거지역 (서울시 조례 기준 건폐율 50%, 용적률 250%) 지목 / 도로조건: 대(垈) / 세로(가) (약 4~6m 내외 도로 접함) 대지면적: 70.3평 토지 평당단가: 1억 9,914만 원 / 평 연면적: 138.01평 층수 규모: 지상 3층 / 지하 1층 노후도: 34년 4개월 (위반건축물 내역 없음) 2. 과거 거래 및 시세 비교 분석 과거 거래 내역 (2017년) 2017년 07월 실거래가: 45.5억 원 (토지 평당 약 6,472만 원) 지가 상승률 현황: 2017년 매입가(45.5억 원) 대비 현재 호가(140억 원)는 약 3.07배 상승한 수치입니다. 지난 9년간 청담동 명품거리 및 삼성로 일대의 지속적인 지가 상승세가 반영된 호가 설정으로 판단됩니다. 공시지가 현황 (2025년 01월 기준) 토지 평당 공시지가: 5,011만 5,701원 / 평 공시지가 합산액: 약 35억 2,313만 원 공시지가 대비 매매가 비율: