송파구 가락동 근린생활시설 59억 — 1990 사용승인 · 625.59㎡ · 리모델링

콘텐츠 요약

서울 송파구 가락동 근린생활시설 매물 분석 요약 본 매물은 서울 송파구 가락동에 위치한 근린생활시설로, 대지면적 242.5㎡에 연면적 625.59㎡의 규모를 가진 5층 건물입니다. 1990년 준공된 이 건물은 34년이 경과한 노후도를 보이며, 59억원의 매매가로 제시되어 있습니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 송파구 가락동 128-8 매매가: 59억원 규모/구조: 지하1층, 지상5층 / 철근콘크리트구조 대지/연면적: 242.5㎡ / 625.59㎡ 사용승인/노후도: 1990-09-08 / 34년 10개월 건폐율/용적률(지표): 50.43% / 199.83% 단가(제공값): 토지 24,329,897원/㎡, 건물 9,431,097원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (625.59㎡ ÷ 242.5㎡) × 100 = 257.97% 제공된 용적률(199.83%)과 차이가 있어 확인이 필요합니다. 2. 매입가 기준 단위가격: 토지: 59억원 ÷ 242.5㎡ = 24,329,897원/㎡ 건물: 59억원 ÷ 625.59㎡ = 9,431,097원/㎡ 제공된 단가와 일치하여 신뢰할 수 있습니다. 3. 토지 대 건물 가치 비율: 토지가치가 건물가치보다 2.58배 높게 평가되고 있습니다. 이는 입지의 가치가 높음을 시사합니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡ 4% 236,000,000원 19,666,667