강남구 논현동 근린생활시설 280억 — 2023 사용승인 · 리모델링

콘텐츠 요약

서울 강남구 논현동 근린생활시설 투자 분석 요약 본 매물은 서울 강남구 논현동에 위치한 근린생활시설로, 최근 리모델링된 6층 건물입니다. 우수한 입지와 상태를 고려할 때 투자 가치가 있으나, 높은 매입가로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 강남구 논현동 21-3 매매가: 280억 원 규모/구조: 지하 2층, 지상 6층 / 철근콘크리트구조 대지/연면적: 429.3㎡ / 1,569.06㎡ 사용승인/노후도: 2023-06-08 / 2년 1개월 건폐율/용적률(지표): 49.86% / 365.73% 단가(제공값): 토지 65,222,455원/㎡, 건물 17,845,079원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (1,569.06㎡ ÷ 429.3㎡) × 100 = 365.73% 제공된 용적률(207.88%)과 차이가 있어 확인이 필요합니다. 2. 매입가 기준 단가: 토지: 280억 원 ÷ 429.3㎡ = 65,222,455원/㎡ 건물: 280억 원 ÷ 1,569.06㎡ = 17,845,079원/㎡ 3. 입지 특성: 도로조건: 세각(가)로 접근성이 우수합니다. 용도지역: 자료 없음 4. 건물 특성: 최근 준공된 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 리모델링이 완료되어 추가 투자 비용이 적을 것으로 보입니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡ 4% 11.2억 원