성동구 성수동 근린생활시설 45억 — 1991 사용승인 · 88.26㎡ · 리모델링

콘텐츠 요약

서울 성수동 제2종근생시설 매물 분석 요약 서울 성수동에 위치한 이 제2종근린생활시설은 45억 원에 매물로 나와 있습니다. 1991년 준공된 이 건물은 지하 1층, 지상 2층 규모로, 대지면적 63㎡, 연면적 88.26㎡의 중소형 건물입니다. 리모델링이 이루어진 점이 특징이나, 33년이 넘은 노후 건물이라는 점에 유의해야 합니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 성동구 성수동2가 328-49 매매가: 45억 원 규모/구조: 지하 1층, 지상 2층 / 벽돌구조 대지/연면적: 63㎡ / 88.26㎡ 사용승인/노후도: 1991-11-20 / 33년 8개월 건폐율/용적률(지표): 59.88% / 119.76% 단가(제공값): 토지 71,428,571원/㎡, 건물 50,985,724원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (88.26㎡ ÷ 63㎡) × 100 = 140.1% 제공된 용적률(119.76%)과 차이가 있어 확인이 필요합니다. 2. 매입가 기준 단가: 토지: 45억 원 ÷ 63㎡ = 71,428,571원/㎡ 건물: 45억 원 ÷ 88.26㎡ = 50,985,724원/㎡ 제공된 단가와 일치합니다. 3. 토지 대비 건물 가치: 토지가치가 건물가치보다 높게 평가되고 있습니다. 노후화된 건물보다 토지의 잠재적 가치에 주목할 필요가 있습니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡ 3% 135,000,0