보유세 상승이 강남·서초 시장 거래량에 미칠 영향 분석

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“보유세 상승이 강남·서초 시장 거래량에 어떤 영향을 줄지” 전문가 분석 보고서 디비리츠 뉴미디어 | 2025.11 내년 공시가 현실화율이 동결됐음에도 ‘시세 상승 → 공시가격 상승 → 보유세 급증’이라는 구조 때문에 강남·서초 고가 아파트 보유자의 부담은 크게 늘어날 전망이다. 이 보유세 인상은 거래량·매물 구조·가격 흐름에 단계적으로 영향을 미치며 결과적으로 시장의 ‘심리’와 ‘행동 패턴’을 재편하게 된다. ■ 1. 단기(3~6개월): 거래량 감소 + 관망세 심화 ① 보유세 증가 → 매수·매도 모두 ‘지연’ 매도자는 “혹시 가격이 더 오를까?”라는 기대심리 매수자는 “보유세 부담이 너무 커지는 구간 아닌가?”라는 방어심리 → 가격 괴리로 인해 거래량이 일시적으로 급감하는 구간이 나타남. ② ‘고가 단지’일수록 관망 강도 더 큼 압구정·반포·서초 재건축 단지처럼 보유세 증가폭이 30~40%에 이르는 고가 단지는 보유자들의 심리적 방어가 강해져 즉각적인 매도 전환은 제한적이다. ➡ 결론: 단기적으로는 매물이 늘기보다는 거래 자체가 줄어드는 쪽에 더 가까움. ■ 2. 중기(6~18개월): 특정 소유층에서 ‘전략적 매물’ 증가 보유세가 ‘1년 단위로 반복 상승’하면서 다음 세 그룹에서 매도 압력이 현실적으로 발생한다. ✔ ① 고령 1주택자 현금흐름이 부족한 고령층(60~70대 이상)은 매년 2천만~3천만 원대 보유세 부담을 버티기 어렵다