# 신축빌라 다운계약과 특별공급 명의대여, 계약 전에 확인해야 할 위험 신호

콘텐츠 개요

“계약금 부담을 줄여주겠다.” “명의만 빌려주면 돈은 우리가 내고 사례비도 지급하겠다.” 처음 들으면 주택을 저렴하게 마련하거나 별다른 노력 없이 수익을 얻는 방법처럼 보일 수 있다. 그러나 부동산 거래에서 실제 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 ‘다운계약’과 특별공급 자격자의 명의를 빌리는 행위는 단순한 편법이 아니다. 계약 취소, 세금 추징, 과태료, 청약자격 제한을 넘어 형사사건으로 이어질 수 있다. 특히 신축빌라는 비교할 실거래 사례가 부족하고 분양가격의 구성도 복잡해 계약서 밖의 금액을 만들기 쉽다는 점에서 더욱 주의해야 한다. ## 신축빌라 다운계약은 어떻게 만들어지나 다운계약은 실제로 지급하는 금액보다 낮은 가격을 계약서와 실거래 신고서에 적는 방식이다. 예를 들어 실제 매매가격은 4억 원인데 계약서에는 3억5,000만 원만 기재하고, 나머지 5,000만 원을 옵션비·인테리어비·컨설팅비 또는 현금으로 별도 지급하는 식이다. 다음과 같은 설명이 함께 나오기도 한다. * “분양가를 낮게 신고해야 대출이 잘 나온다.” * “취득세를 줄여주는 서비스다.” * “나중에 되팔 때도 문제없다.” * “계약서는 낮게 쓰고 차액은 별도 약정서로 보장하겠다.” * “이 지역에서는 모두 이렇게 계약한다.” 그러나 부동산 매매계약은 실제 거래가격을 신고해야 한다. 거짓 신고가 확인되면 거래당사자에게 부동산 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료가 부과될 수 있다. 계약서를 사실과 다르게 작성한 사실이 세금 신고와 연결되면 추가 세금과 가산세까지 발생할 수 있다. [국가법령정보센터—부동산 거래신고 등에 관한 법률](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsId=012480) ## 당장의 절세보다 더 큰 비용이 발생할 수 있다 다운계약은 매도자만의 문제가 아니다. 매수자가 요구를 받아들여 서명하면 거래 당사자로서 함께 위험을 부담하게 된다. 국세청은 다운계약서처럼 거짓 매매계약서를 작성한 경우 양도소득세 비과세·감면이 배제될 수 있다고 안내한다. 취득 당시 다운계약이 확인되면 훗날 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다고 생각했더라도 세금이 추징될 수 있다. [국세청—거짓 매매계약서 작성 시 비과세·감면 배제 사례] 계약서에 적힌 취득가격이 실제보다 낮으면 향후 매도할 때 취득가액을 입증하는 과정에서도 분쟁이 생긴다. 대출서류·계좌이체 내역·분양계약서의 금액이 서로 다르면 자금