강남구 대치동 빌딩 부동산 분석 리포트 (리모델링/디벨롭 추천)

콘텐츠 요약

강남구 대치동에 위치한 '리모델링 디벨롭 추천 빌딩'에 대한 분석을 요청하셨습니다. 강남권 핵심 지역의 특성과 초과 용적률 현황을 중심으로 분석했습니다. I. 매물 개요 및 기본 정보 구분 내용 비고 매매가 74억 원 가격 협의 가능 (제시 정보) 소재지 서울특별시 강남구 대치동 953-3 총 대지면적 61.92평 토지단가: 119,505,666원/평 총 연면적 171.21평 건물단가: 43,222,040원/평 규모 지상 5층 (5F) 승강기 없음 노후도 21년 2개월 사용승인: 2004년 08월 (준신축급) 도로 조건 소로한면 주차 편리 (자주식 5대) 용도지역 제2종일반주거지역 (2종일주) 최대 용적률 200%, 최대 건폐율 60% 현재 용도 단독주택 + 부동산/학원 (주상복합 형태) 3층~5층은 다가구주택 II. 강남권 투자 가치 및 초과 용적률 분석 1. 초과 용적률 현황 및 리스크 용적률 초과: 본 건물은 **법정 최대 용적률(200%)을 초과하여 276.5%**의 지상 연면적 용적률을 확보하고 있습니다. (약 76.5%p 초과) 초과 용적률의 영향: 장점: 현 상태에서 더 넓은 임대 면적을 활용하여 높은 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다. 리스크: 향후 재건축 시에는 법정 기준(200%)을 따라야 하므로 연면적 손실이 발생하여 사업성이 크게 저하됩니다. 2. 가격 적정성 분석 (토지 가치) 토지단가: 약 1.2