강남구 논현동 근린생활시설 160억 — 리모델링

콘텐츠 개요

논현동 단독주택 투자 분석 요약 서울 강남구 논현동에 위치한 이 단독주택은 397.7㎡의 대지에 324.19㎡의 연면적을 가진 2층 건물입니다. 160억 원의 매매가로 제시되어 있으며, 38년 이상 된 노후 건물이지만 신축 또는 리모델링 가능성이 언급되어 있습니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 강남구 논현동 28-19 매매가: 160억 원 규모/구조: 지상 2층 / 지하 1층, 벽돌구조 대지/연면적: 397.7㎡ / 324.19㎡ 사용승인/노후도: 자료 없음 / 38년 10개월 건폐율/용적률(계산): 자료 없음 / 81.52% (324.19㎡ ÷ 397.7㎡ × 100) 단가(제공값): 토지 40,231,330원/㎡, 건물 49,353,774원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 토지가치: 397.7㎡ × 40,231,330원/㎡ = 약 160억 원 2. 건물가치: 324.19㎡ × 49,353,774원/㎡ = 약 160억 원 3. 총 감정가: 약 320억 원 (토지가치 + 건물가치) 매매 호가(160억 원)는 감정가의 50% 수준으로, 상대적으로 저평가되어 보입니다. 그러나 이는 노후화와 실제 시장 상황을 반영하지 않은 단순 계산이므로 주의가 필요합니다. 용적률 81.52%는 일반적인 주거지역 기준(100-200%)보다 낮아, 추가 개발 여지가 있을 수 있습니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡