서초동 37년 노후 빌딩 130억 '급매'...재건축 기대감 vs 현실적 리스크

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남부터미널역 인근 91평 필지, 명도 완료 상태...실질 가치는 토지 중심 서울 서초구 서초동 남부터미널역 인근에 37년 경과 노후 빌딩이 130억원에 급매로 나와 투자자들의 관심을 끌고 있다. 하지만 건물 노후도와 실제 활용 가능성을 고려하면 신중한 접근이 필요하다는 지적이 나온다. 130억 호가의 구성: 토지 vs 건물 서초동 1438-17번지 매물은 대지면적 90.96평, 연면적 206.14평 규모의 지하1층~지상4층 근린생활시설이다. 총 호가 130억원의 내역을 분석하면 토지와 건물 가치의 불균형이 두드러진다. 토지단가는 평당 약 1억4,292만원으로 계산되어 토지 가치만 약 130억원(91평 × 1.43억원)에 달한다. 반면 건물단가는 평당 6,306만원 수준으로, 37년 경과 건물의 실질 가치를 고려하면 거의 없다고 봐야 한다. 결국 130억원은 사실상 토지 가격이며, 건물은 철거 대상으로 봐야 한다는 의미다. '급매' 배경: 명도 완료가 장점일까 130억원 투자 대비 현재 수익률은 0%다. 건물을 리모델링해 임대사업을 하거나, 재건축을 추진하거나, 자가 사용을 해야 하는 상황이다. 재건축 vs 리모델링의 현실성 37년 경과 건물이라는 점에서 재건축 기대감이 있을 수 있다. 하지만 91평 단독 필지는 재건축 사업성이 제한적이다. 3종일반주거지역이라는 용도지역 특성상 용적률 제한이 있고, 인근 필지와 합필 없이는 대규모 개발