송파구 석촌동 근린생활시설 85억 — 리모델링

콘텐츠 요약

서울 송파구 석촌동 근린생활시설 투자 분석 요약 본 매물은 서울 송파구 석촌동에 위치한 근린생활시설로, 85억 원에 매물로 나온 2층 규모의 비교적 신축 건물입니다. 대지면적 대비 연면적이 크지 않아 향후 개발 여지가 있을 수 있으며, 입지적 특성과 건물 상태에 대한 추가 조사가 필요합니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 송파구 석촌동 251-7 매매가: 85억 원 규모/구조: 2층 / 철근콘크리트 대지/연면적: 491.9㎡ / 498.56㎡ 사용승인/노후도: 자료 없음 / 6년 4개월 건폐율/용적률(계산값): 자료 없음 / 101.35% 단가(제공값): 토지 17,279,935원/㎡, 건물 17,049,101원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: 498.56㎡ ÷ 491.9㎡ × 100 = 101.35% 계산된 용적률이 낮아 추가 개발 가능성이 있을 수 있습니다. 2. 매입가 기준 단위가: 85억 원 ÷ 498.56㎡ ≈ 17,049,102원/㎡ 제공된 건물단가와 거의 일치합니다. 3. 토지가치: 491.9㎡ × 17,279,935원/㎡ ≈ 85억 원 매매가와 토지가치가 유사해 건물 가치가 거의 반영되지 않은 것으로 보입니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡ 4% 3.4억 원 2,833만 원 56,834원 5% 4.25억 원 3,542만 원 71,043원 6% 5.1억 원 4,250만