〈2026 K-REAL ESTATE BIG SHIFT〉 ①

콘텐츠 요약

금리와 환율, 5년의 파도… 상업용·주거용 자산을 어떻게 갈라놓았나 2026년 한국 부동산 시장은 ‘가격’보다 ‘구조’를 보는 시대로 넘어가고 있다. 2020년 이후 금리와 환율이 롤러코스터를 타면서, 자산 가격의 방향뿐 아니라 수익 구조, 투자 전략, 보유자와 매수자의 역할까지 통째로 바꿔 놓았기 때문이다. 이번 시리즈 1편에서는 2020년 이후 금리·환율 변화가 상업용·주거용 자산에 어떤 차별적인 흔적을 남겼는지 짚어보고, 2026년 자산 전략의 기준점을 정리해 본다. 1. 2020~2025, 숫자로 보는 한국의 ‘금리·환율 사이클’ 1) 기준금리: 제로에 가까웠던 시기에서 고금리 고착 구간까지 코로나 직후 한국은행 기준금리는 0%대까지 내려가며 “유동성 파티”를 열었다. 이후 물가 급등과 글로벌 긴축 기조에 따라 기준금리는 2021~2023년 사이 급격히 인상됐고, 3% 중반 수준의 고금리가 2년 이상 이어졌다. [그래프1] 2000~2025 기준금리 추이 2020년: 0%대 초저금리 2021~2022년: 잇따른 금리 인상 2023~2025년: 3%대 고금리 구간 유지(간헐적 동결·소폭 조정) 이 구간에서 **“빌려서 사는 부동산”에서 “버티면서 운영하는 부동산”**으로 시장의 키워드가 이동했다. 2) 환율: 1,100원대에서 1,400원대까지, 외국인 투자 심리의 진폭 원·달러 환율 역시 2020년대 초반 1,100원대 수준에