마포구 연남동 근린생활시설 35억 — 2023 사용승인 · 156.09㎡ · 리모델링

콘텐츠 요약

서울 연남동 신축 근린생활시설 투자 분석 요약 서울 마포구 연남동에 위치한 신축 근린생활시설로, 대지면적 89㎡에 연면적 156.09㎡의 4층 건물입니다. 2023년 11월 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물로, 매매가는 35억원입니다. 신축 건물의 특성과 입지를 고려할 때 투자 가치가 있으나, 세부 임대 조건 확인이 필요합니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 마포구 연남동 390-62 매매가: 35억원 규모/구조: 지상 4층 / 철근콘크리트구조 대지/연면적: 89㎡ / 156.09㎡ 사용승인/노후도: 2023-11-13 / 1년 8개월 건폐율/용적률(지표): 57.35% / 180.03% 단가(제공값): 토지 39,325,843원/㎡, 건물 22,422,961원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (156.09㎡ ÷ 89㎡) × 100 = 175.38% (제공된 180.03%와 근사) 2. 매입가 기준 단위가: 35억원 ÷ 156.09㎡ = 22,423,601원/㎡ (제공된 건물단가 22,422,961원/㎡와 거의 일치) 3. 토지가치: 89㎡ × 39,325,843원/㎡ = 35억원 (매매가와 일치, 건물가치가 별도로 반영되지 않은 것으로 보임) 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡ 4% 140,000,000원 11,666,667원 74,744원 5% 175,000,000원 14,5