마포구 서교동 근린생활시설 170억 — 2003 사용승인 · 1,147.31㎡ · 리모델링

콘텐츠 요약

서울 서교동 제2종근생 빌딩 매물 분석 요약 서울 마포구 서교동에 위치한 제2종근린생활시설 빌딩으로, 170억 원에 매물로 나온 5층 규모의 건물입니다. 2003년 준공된 철골철근콘크리트 구조로, 대지면적 369.3㎡에 연면적 1,147.31㎡의 중소형 빌딩입니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 마포구 서교동 409-1 매매가: 170억 원 규모/구조: 지하 1층, 지상 5층 / 철골철근콘크리트구조 대지/연면적: 369.3㎡ / 1,147.31㎡ 사용승인/노후도: 2003-12-17 / 21년 7개월 건폐율/용적률(지표): 56.46% / 310.67% 단가(제공값): 토지 46,033,035원/㎡, 건물 14,817,268원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (1,147.31㎡ ÷ 369.3㎡) × 100 = 310.67% 제공된 용적률(249.49%)과 차이가 있어 확인이 필요합니다. 2. 매입가 기준 단가: 토지: 170억 원 ÷ 369.3㎡ = 46,033,035원/㎡ 건물: 170억 원 ÷ 1,147.31㎡ = 14,817,268원/㎡ 제공된 단가와 일치합니다. 3. 토지 가치: 공시지가 14,090,000원/㎡ 대비 매입가 기준 토지단가는 약 3.27배입니다. 4. 건물 특성: 철골철근콘크리트 구조로 내구성이 좋으며, 21년의 노후도는 중급 수준입니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월