보증금 비중이 높은 역세권 오피스텔, 3%대 수익률의 진짜 의미

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서울 서남권 2호선 역세권에 위치한 오피스텔 자산을 검토했다. 준공 10년 이내의 비교적 신축급 건물로, 다수의 주거형 호실과 저층 근린생활시설로 구성된 100억원대 중후반 규모의 수익형 부동산이다. 역과 가깝고 임차 수요도 안정적이어서 외형적으로는 무난한 투자자산처럼 보였다. 제시된 수익률 역시 3%대로 표시돼 있었다. 하지만 운용사 관점에서 숫자를 다시 분석하면 전혀 다른 결과가 나온다. 제시 수익률 3%대, 매매가 기준일까? 이 자산은 전체 매매가격의 약 절반에 해당하는 임차보증금을 승계하는 구조였다. 매도자료에 표시된 3%대 수익률은 전체 매매가격이 아니라, 매매가격에서 보증금을 차감한 ‘순투입금’을 기준으로 계.......