강남구 논현동 근린생활시설 135억 — 1991 사용승인 · 리모델링

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논현동 백산빌딩 투자 분석 요약 서울 강남구 논현동에 위치한 백산빌딩은 근린생활시설로, 135억 원에 매물로 나온 5층 규모의 건물입니다. 1991년 준공된 이 건물은 33년이 경과한 노후 건물이지만, 리모델링이 이루어져 상태는 양호할 것으로 추정됩니다. 강남 핵심 상권에 위치한 만큼 안정적인 임대 수요가 예상되나, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 강남구 논현동 57-14 매매가: 135억 원 규모/구조: 지하 1층, 지상 5층 / 철근콘크리트구조 대지/연면적: 308.1㎡ / 821.77㎡ 사용승인/노후도: 1991-12-11 / 33년 7개월 건폐율/용적률(지표): 46.06% / 202.33% 단가(제공값): 토지 43,816,943원/㎡, 건물 16,427,954원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (821.77㎡ ÷ 308.1㎡) × 100 = 266.72% 제공된 용적률(202.33%)과 계산값에 차이가 있어 확인이 필요합니다. 2. 매입가 기준 단가: 토지: 135억 원 ÷ 308.1㎡ = 43,816,943원/㎡ (제공값과 일치) 건물: 135억 원 ÷ 821.77㎡ = 16,427,954원/㎡ (제공값과 일치) 3. 공시지가: 13,880,000원 (2023년 기준) 실거래가와 공시지가의 차이가 크므로 향후 보유세 인상 가능성을 고려해야 합니다. 현금흐름