강남구 역삼동 근린생활시설 230억 — 2024 사용승인 · 1,658.57㎡ · 리모델링

콘텐츠 요약

서울 강남구 역삼동 신축 근생건물 투자 분석 요약 본 매물은 서울 강남구 역삼동에 위치한 신축 제2종 근린생활시설입니다. 대지면적 377㎡에 연면적 1,658.57㎡의 규모로, 지하 3층, 지상 8층 구조입니다. 매매가 230억 원으로 제시되어 있으며, 건물 사용승인일이 2024년 9월로 예정된 신축 물건입니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 689-20 매매가: 230억 원 규모/구조: 지하 3층, 지상 8층 / 철근콘크리트구조 대지/연면적: 377㎡ / 1,658.57㎡ 사용승인/노후도: 2024년 9월 11일 예정 / 10개월 (현재 기준) 건폐율/용적률(지표): 46.46% / 439.94% 단가(제공값): 토지 61,007,958원/㎡, 건물 13,867,368원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (1,658.57㎡ ÷ 377㎡) × 100 = 439.94% 제공된 용적률(248.62%)과 차이가 있어 확인이 필요합니다. 2. 매입가 기준 단가: 토지: 230억 원 ÷ 377㎡ = 61,007,958원/㎡ 건물: 230억 원 ÷ 1,658.57㎡ = 13,867,368원/㎡ 제공된 단가와 일치합니다. 3. 토지 대비 건물 가치: 토지가치가 높은 편으로, 향후 재건축이나 용도변경 시 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡ 3% 6.9억