중구 신당동 근린생활시설 12억 — 26.45㎡의 작은 규모로 임대 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

콘텐츠 요약

서울 중구 신당동 소규모 근린생활시설 매물 분석 요약 서울 중구 신당동에 위치한 이 매물은 소규모 근린생활시설로, 노후화된 건물이지만 리모델링이 이루어진 상태입니다. 소로각지에 위치하여 접근성이 양호하며, 매매가 대비 토지가치가 높은 특징을 보입니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 중구 신당동 111-1 매매가: 12억원 규모/구조: 1F / 블록구조 대지/연면적: 36.4㎡ / 26.45㎡ 사용승인/노후도: 1964-11-17 / 60년 8개월 건폐율/용적률(지표): 자료 없음 / 72.66% (계산값) 단가(제공값): 토지 32,967,033원/㎡, 건물 45,368,620원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률: 26.45㎡(연면적) ÷ 36.4㎡(대지면적) × 100 = 72.66% 법정 용적률에 비해 낮아 추가 개발 여지가 있을 수 있습니다. 2. 매입가 기준 단가: 토지: 12억원 ÷ 36.4㎡ = 32,967,033원/㎡ 건물: 12억원 ÷ 26.45㎡ = 45,368,620원/㎡ 제공된 단가와 일치하여 매매가의 신뢰성이 확인됩니다. 3. 토지가치 비중: 토지 공시지가 8,390,000원/㎡ × 36.4㎡ = 305,396,000원 전체 매매가의 25.45%를 차지하여 토지 가치가 상당히 높습니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡ 3% 36,000,000원 3,000,000원 113