양천구 목동 근린생활시설 45억 — 리모델링

콘텐츠 요약

목동 일반건물 투자 분석: 리모델링 잠재력 있는 44년 노후 건물 요약 서울 양천구 목동에 위치한 이 일반건물은 45억 원에 매물로 나온 4층 규모의 노후 건물입니다. 44년이 경과한 건물로, 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. 하지만 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 리스크도 고려해야 합니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 양천구 목동 404-12 매매가: 45억 원 규모/구조: 지상 4층 / 지하 1층, 철근콘크리트구조 대지/연면적: 178㎡ / 416.53㎡ 사용승인/노후도: 자료 없음 / 44년 10개월 건폐율/용적률(지표): 자료 없음 / 233.89% (계산값) 단가(제공값): 토지 25,280,899원/㎡, 건물 10,803,544원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: 416.53㎡(연면적) ÷ 178㎡(대지면적) × 100 = 233.89% 계산된 용적률은 일반적인 상업지역 기준(200~1000%)에 부합합니다. 2. 매입가 기준 단위가격: 토지: 45억 원 ÷ 178㎡ = 25,280,899원/㎡ (제공값과 일치) 건물: 45억 원 ÷ 416.53㎡ = 10,803,544원/㎡ (제공값과 일치) 3. 토지 대 건물 가치 비율: 토지가치가 건물가치보다 2.34배 높습니다. 이는 노후화된 건물에 비해 토지의 가치가 상대적으로 높음을 시사합니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI