# 상가 임대차 계약 전 무엇을 확인해야 하나? 건축물대장·등기부·영업허가 체크리스트

콘텐츠 개요

상가를 계약할 때는 보증금과 월세만 비교해서는 부족합니다. 건물의 등록 용도가 영업하려는 업종과 맞지 않거나 불법 증축·무단 용도변경이 있으면 인테리어를 마친 뒤에도 영업신고가 거절되거나 원상복구 문제가 생길 수 있습니다. 특히 사업자등록이 가능하다는 사실과 건축법상 용도 및 개별 업종의 영업허가가 적법하다는 사실은 별개입니다. 계약금 지급 전 건축물대장, 등기사항증명서, 현장 상태와 관할 행정기관의 답변을 함께 확인해야 합니다. ## ① 어떤 상황에서 문제가 생기나 ### 1. 건축물대장 용도와 실제 영업 목적이 다른 경우 건축물대장에는 사무소로 등록돼 있는데 음식점·학원·의료기관·숙박시설 등으로 사용하려면 건축법상 용도변경이나 별도의 영업신고·허가가 필요할 수 있습니다. 건축법 제19조는 변경하려는 용도군에 따라 허가 또는 신고 절차를 두고 있습니다. 같은 ‘상가’처럼 보여도 업종, 면적, 층수와 지역에 따라 절차가 달라지므로 계약 전에 관할 구청 건축과와 인허가 담당 부서에 확인해야 합니다. [국가법령정보센터—건축법 제19조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1032200303) ### 2. 불법 증축·무단 구조변경이 있는 경우 옥상 창고, 무단 증축된 주방, 불법 중층, 복도나 주차장 점유처럼 건축물대장과 실제 구조가 다르면 시정명령이나 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다. 위반 사항에 대해 시정명령이 내려진 경우 건축물대장에 `위반건축물` 표시와 위반 내용이 기재될 수 있습니다. 다만 대장에 표시가 없다고 현장이 모두 적법하다고 단정해서는 안 됩니다. 대장과 현장을 함께 비교해야 합니다. [국가법령정보센터—위반건축물 건축물대장 기재 관련 법령해석](https://www.law.go.kr/DRF/lawService.do?ID=314578&OC=unicpla&mobileYn=Y&target=expc&type=HTML) ### 3. 임대인이 등기상 소유자와 다른 경우 계약 상대방이 건물 소유자가 아니거나 공동소유자 중 한 명, 법인의 직원 또는 소유자의 가족이라면 적법한 임대 권한이 있는지 확인해야 합니다. 위임장만 보여주는 것으로 끝내지 말고 소유자의 본인 확인, 위임 범위, 법인 인감과 법인등기사항증명서 등을 확인해야 합니다. 보증금도 원칙적으로 계약상 권한이 확인된 당사자 명의 계좌로 지급하는 것이 안전합니다.