서대문구 홍제동 근린생활시설 18억 — 2018 사용승인 · 리모델링

콘텐츠 요약

서울 홍제동 근생시설 급매 분석 요약 서울 홍제동에 위치한 제2종 근린생활시설로, 급매 물건입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 5층 규모에 지하 1층을 갖추고 있습니다. 18억 원의 매매가로 제시되어 있으며, 시세 대비 저렴하다고 언급되어 있습니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 서대문구 홍제동 90-22 매매가: 18억 원 규모/구조: 지하 1층, 지상 5층 / 철근콘크리트구조 대지/연면적: 102㎡ / 322.17㎡ 사용승인/노후도: 2018-06-05 / 7년 1개월 건폐율/용적률(지표): 49.91% / 248.41% 단가(제공값): 토지 17,647,059원/㎡, 건물 5,587,112원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (322.17㎡ ÷ 102㎡) × 100 = 315.85% 제공된 용적률(248.41%)과 차이가 있어 확인이 필요합니다. 2. 매입가 기준 단위가: 18억 원 ÷ 322.17㎡ = 5,587,112원/㎡ 제공된 건물단가와 일치합니다. 3. 토지가치: 102㎡ × 17,647,059원/㎡ = 18억 원 토지가치만으로도 매매가와 동일한 수준입니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필요 NOI 월 NOI/㎡ 4% 72,000,000원 6,000,000원 18,624원 5% 90,000,000원 7,500,000원 23,280원 6% 108,000,000원 9,000,000원