RTI·공실률·운영비율에 따라 “대출한도”가 크게 달라지는 이유

콘텐츠 요약

수익률로 매입가 역산하기 안녕하세요. 건물(상가/오피스 등) 투자를 검토하실 때, “적정 매입가”는 보통 **수익률(캡레이트)**로 먼저 계산합니다. 그런데 실제 거래에서는 **대출 가능 금액(한도)**이 함께 결정되기 때문에, 공실률·운영비율·RTI 기준에 따라 “살 수 있는 가격”이 달라질 수 있습니다. 1) 수익률로 매입가를 거꾸로 계산하는 방법 수익률(캡레이트)은 기본적으로 이렇게 이해하시면 됩니다. 수익률 = 연 순수익(NOI) ÷ 매입가 따라서 거꾸로, 매입가(추정) = NOI ÷ 목표수익률 예시) 연 순수익(NOI)이 1억이고 목표수익률이 **5%**라면 → 매입가 = 1억 ÷ 0.05 = 20억 즉, NOI가 같아도 목표수익률이 낮으면(예: 4%) 가격은 높아지고, 목표수익률이 높으면(예: 6%) 가격은 낮아집니다. 2) 그런데 “대출”이 들어오면 은행은 RTI를 봅니다 은행은 “수익률”만 보는 것이 아니라, 이자 부담을 감당할 수 있는지를 가장 중요하게 봅니다. 이때 쓰는 기준이 RTI입니다. RTI = NOI ÷ 연 이자비용 쉽게 말해, 순수익(NOI)이 대출이자를 몇 배로 덮는지 보는 지표입니다. RTI 기준이 높을수록(보수적일수록) 대출이 줄어들 수 있습니다. 3) 공실률·운영비율이 왜 대출한도를 크게 바꾸나요? 은행은 “매출”이 아니라 **남는 돈(NOI)**로만 대출을 판단합니다. 그래서 공실이나 비용이 조금