다주택자 규제 강화 국면인데…무주택자가 더 불안해지는 3가지 이유

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(정책·시장 데이터 기반 핵심 분석 | 디비리츠 뉴미디어) 서울 집값 상승세가 최근 둔화되고, 일부 ‘상급지’(강남3구·용산)에서 하락 전환 신호까지 나타났습니다. 한국부동산원 주간 동향(2026년 2월 23일 기준) 보도자료에서도 서울 변동률 흐름과 지역별 온도차가 확인됩니다. 그런데도 무주택자 체감은 “안정”보다 “불안”에 가깝다는 지적이 나옵니다. 데일리안 칼럼이 제기한 핵심 질문은 이겁니다. “다주택자 매물이 늘면 집값도 전월세도 잡힌다는데, 왜 무주택자는 더 불안할까?” 정책 구조와 시장 메커니즘을 ‘핵심만’ 정리한 분석입니다. 1) 매물은 늘어도 “살 수 있는 사람”이 제한된다: 대출문턱이 먼저 작동 다주택자 압박의 대표 변수로 **양도세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)**가 거론됩니다. 세 부담이 커지기 전 매도(또는 증여) 판단이 빨라질 수 있다는 기대가 깔려 있습니다. 하지만 무주택 실수요자 입장에선 **‘매물 증가’가 곧 ‘내가 살 수 있음’**으로 연결되지 않습니다. 최근 대책 흐름의 핵심은 “대출 총량·한도 관리”가 더 강해졌다는 점입니다. 정부 발표 자료에서도 **수도권 규제지역 주택은 가격 구간별로 주담대 한도를 차등(예: 15억 이하 6억 유지, 그 이상 구간은 축소)**하는 기조가 명확합니다. 정리: 다주택자 매물 출회(공급) ↑ 그런데 실수요자의 레버리지(대출) ↓ → 시장은 “거래 정상화”가 아