테헤란로, 같은 거리 다른 자산 리모델링 정책 이후 시작된 자산 양극화의 구조

콘텐츠 요약

테헤란로는 오랫동안 ‘강남 업무축’이라는 이름 아래 하나의 시장으로 묶여왔다. 입지, 수요, 브랜드가 비교적 균질하다는 인식 때문이다. 그러나 최근 들어 테헤란로 시장에서는 같은 거리, 같은 권역임에도 자산 평가가 달라지는 현상이 서서히 나타나고 있다. 그 중심에는 **리모델링을 둘러싼 ‘실행 가능성의 차이’**가 있다. 이번 리포트는 테헤란로 일대 업무·상업시설을 둘러싼 자산 양극화가 어떤 구조로 형성되고 있는지, 그리고 어떤 자산이 상대적으로 앞서가고, 어떤 자산이 뒤처질 수밖에 없는지를 DBRITZ 관점에서 정리한 분석이다. 1. 양극화는 ‘가격 상승’이 아니라 ‘평가 기준의 변화’에서 시작된다 많은 정책 이슈가 그렇듯, 이번 테헤란로 리모델링 흐름 역시 “테헤란로 전체 가격이 오를 것인가”라는 질문으로 소비되기 쉽다. 하지만 시장에서 실제로 벌어지는 변화는 다르다. > 전체 상승이 아니라, ‘같은 입지 안에서의 선별적 재평가’가 시작되고 있다. 즉, 테헤란로라는 입지는 여전히 유효하지만 그 안에서 건물 간 서열이 다시 매겨지는 과정에 가깝다. 2. 양극화를 만드는 첫 번째 기준: ‘업그레이드 가능성’ 현재 테헤란로에서 가장 빠르게 가치가 갈리는 기준은 단순하다. > 이 건물은 ‘고쳐 쓸 수 있는가’ 여기서 말하는 ‘고침’은 인테리어나 외관 보수를 의미하지 않는다. 구조적으로 증축·보강이 가능한가 설비·공용부 개선을 통해 신축급