고금리 시대, 건물주가 가장 조심해야 할 것은 ‘공실’이다

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임대료보다 중요한 것은 순영업소득, 상업용 부동산의 평가 기준이 바뀌고 있다 고금리 장기화로 상업용 부동산 시장의 판단 기준이 달라지고 있다. 과거 저금리 시대에는 건물을 보유하고 있으면 시간이 지나면서 가격이 오를 것이라는 기대가 강했다. 그러나 지금은 단순한 자본차익 기대만으로 자산가치를 설명하기 어려운 국면이다. 이제 건물의 가치는 “얼마에 샀는가”보다 “매달 얼마의 현금흐름을 안정적으로 만들어내는가”에 더 크게 좌우되고 있다. 특히 금리 부담이 높은 상황에서는 임대수입이 조금만 흔들려도 대출이자, 운영비, 유지보수비 부담이 동시에 커진다. 이때 건물주에게 가장 큰 리스크로 작용하는 것이 바로 공실이다. 공실은 단순히 몇 달 치 임대료를 받지 못하는 문제가 아니다. 공실이 발생하면 임대료 수입은 사라지지만 관리비, 세금, 보험료, 유지보수비, 대출이자는 계속 발생한다. 여기에 새로운 임차인을 유치하기 위한 중개수수료, 인테리어 지원, 무상임대 기간, 원상복구 및 시설 보수 비용까지 더해진다. 결국 공실은 건물의 순영업소득을 직접적으로 훼손하는 가장 비싼 비용이 된다. 고금리 환경에서는 이 문제가 더 심각해진다. 금리가 낮을 때는 일정 기간 공실이 발생하더라도 자산가격 상승 기대가 손실을 어느 정도 상쇄해줄 수 있었다. 그러나 지금은 다르다. 금리가 높고 매수자들이 수익률을 엄격하게 따지는 시장에서는 공실이 곧 자산가치 하락으로