관악구 봉천동 근린생활시설 32억 — 1984 사용승인 · 리모델링

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서울 봉천동 근린생활시설 매물 분석 요약 서울 봉천동에 위치한 이 근린생활시설은 32억 원에 매물로 나와 있습니다. 1984년 준공된 건물로 노후화가 진행되었으나, 리모델링이 이루어져 상태가 개선되었을 것으로 추정됩니다. 중로변에 위치하여 접근성이 양호하며, 용적률이 높아 토지 활용도가 좋습니다. 핵심 지표 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 1627-6 매매가: 32억 원 규모/구조: 지하 1층, 지상 3층 / 철근콘크리트구조 대지/연면적: 128.8㎡ / 280.24㎡ 사용승인/노후도: 1984-12-07 / 40년 7개월 건폐율/용적률(지표): 59.21% / 141.55% 단가(제공값): 토지 24,844,720원/㎡, 건물 11,418,784원/㎡ 수치 검증과 해석 1. 용적률 검증: (280.24㎡ ÷ 128.8㎡) × 100 = 217.58% 제공된 용적률(141.55%)과 계산값(217.58%)에 차이가 있어 확인이 필요합니다. 2. 매입가 기준 단위가격: 토지: 32억 원 ÷ 128.8㎡ = 24,844,720원/㎡ (제공값과 일치) 건물: 32억 원 ÷ 280.24㎡ = 11,418,784원/㎡ (제공값과 일치) 3. 토지가치: 128.8㎡ × 24,844,720원/㎡ = 32억 원 전체 매입가가 토지가치와 일치하여, 건물가치가 별도로 산정되지 않은 것으로 보입니다. 현금흐름 감각치 목표 수익률 연간 필요 NOI 월 필