테헤란로, 철거 대신 ‘업그레이드’ 서울시 리모델링 활성화 정책, 무엇이 달라지나

콘텐츠 요약

서울시가 강남 테헤란로 일대 노후 업무시설을 대상으로 리모델링 중심의 도시정비 전략을 본격화하고 있다. 기존의 철거·재개발 방식에서 벗어나, 이미 축적된 건축자산을 활용해 업무 공간을 확충하고 도시 경쟁력을 높이겠다는 방향이다. 이번 정책은 단순한 규제 완화가 아니라, 서울 도심 개발 패러다임의 전환이라는 점에서 시장의 주목을 받고 있다. 1. 왜 테헤란로인가 테헤란로는 국내 대표적인 업무 중심축이다. 대기업 본사, IT·금융기업, 스타트업까지 밀집해 있지만, 1990~2000년대에 지어진 노후 오피스 비중이 높다는 구조적 한계를 안고 있었다. 문제는 명확했다. 전면 철거 후 재개발은 시간·비용·환경 부담이 크고 도심 내 업무공급은 수요를 따라가지 못하는 상황 이에 는 테헤란로를 ‘철거 대신 리모델링’ 실험이 가능한 대표 지역으로 설정했다. 2. 정책의 핵심: 리모델링 활성화 구역 지정 서울시는 테헤란로(강남역 사거리~포스코사거리 일대)를 리모델링 활성화 구역으로 지정하고, 다음과 같은 제도적 장치를 마련했다. ✔ 핵심 내용 정리 대상: 준공 후 약 15년 이상 경과한 업무시설 방식: 전면 철거 없이 구조 보강·수직 증축 중심 인센티브: 기존 연면적 대비 최대 30% 내 증축 허용 높이·용적률 규제 일부 완화(구조 안전성 전제) 이는 “낡은 건물을 그대로 두는 것”이 아니라 건물의 골격은 유지하되, 기능은 최신화하는 접근이다. 3.